재산상속 - 부동산 명의는 어떻게 옮기나요?

재산상속이 마무리되었는지를 가장 분명하게 보여 주는 서류는 등기사항증명서입니다. 소유권을 적는 갑구의 마지막 줄에 아직 고인의 이름이 남아 있다면, 법적으로는 이미 가족에게 넘어왔더라도 서류 위에서는 정리가 끝나지 않은 상태입니다.

이 문서는 상속등기를 누가 어디에 신청하는지, 무엇을 근거로 등기하느냐에 따라 달라지는 서류, 등기보다 먼저 챙겨야 할 취득세 기한, 대출이 걸린 집에서 놓치기 쉬운 점을 정리합니다.

받는 사람이 혼자, 부동산이 있는 곳에 신청합니다

매매로 집을 넘길 때는 파는 사람과 사는 사람이 함께 등기를 신청하는 것이 원칙입니다(부동산등기법 제23조 제1항). 그러나 상속처럼 권리와 의무를 통째로 이어받는 경우에는 넘겨줄 사람이 이미 세상에 없으므로, 등기권리자인 이어받는 사람이 단독으로 신청합니다(같은 조 제3항).

신청할 곳은 사는 곳이 아니라 부동산이 있는 곳입니다. 등기사무는 부동산 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소가 맡습니다(제7조 제1항). 고인의 부동산이 여러 지역에 흩어져 있다면 지역마다 관할을 따로 확인해야 합니다.

근거에 따라 핵심 서류가 달라집니다

등기를 신청할 때는 등기원인을 증명하는 정보를 함께 내야 합니다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호). 같은 상속등기라도 무엇을 근거로 하느냐에 따라 그 정보가 달라집니다.

여기에 새로 소유자가 되는 사람의 주소와 주민등록번호를 증명하는 정보, 토지대장⁠·건축물대장처럼 부동산의 표시를 증명하는 정보가 더해집니다(제46조 제1항 제6호⁠·⁠제7호). 인감증명이나 가족관계등록사항별 증명서, 각종 대장 등본은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 합니다(제62조). 실제 첨부 목록은 사건마다 조금씩 다를 수 있으니 신청 전에 관할 등기소나 대법원 인터넷등기소의 안내로 최종 확인하세요. 협의서 작성 요령은 협의분할서 작성 문서에, 고인이 유언으로 분할 방법을 정해 둔 경우는 유언으로 정한 분할 문서에 정리했습니다.

등기보다 먼저 다가오는 취득세

재산상속으로 부동산을 얻으면 취득세를 신고하고 납부해야 합니다. 기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다(지방세법 제20조 제1항). 이 의무는 등기를 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보는 규정(제7조 제2항)과 맞물려 있어, 가족 협의가 길어진다고 기한이 늦춰지지 않습니다.

그 기한 안이라도 등기를 먼저 하려 한다면 등기 신청서를 등기소에 접수하는 날까지 취득세를 신고⁠·⁠납부해야 합니다(제20조 제4항). 실무에서는 부동산 소재지 지방자치단체에 취득세를 신고⁠·⁠납부하고, 그 영수증을 갖춰 등기를 신청하는 순서로 진행하는 경우가 많습니다.

한편 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항이 정한 60일 등기 신청 의무는 그 대상을 '소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자'로 적고 있습니다. 상속등기에서 날짜를 놓치기 쉬운 쪽은 오히려 세금 기한이라는 점을 달력에 표시해 두세요.

미뤄 두면 생기는 일, 대출이 걸린 집이라면

등기를 미루는 동안 재산은 가족 모두의 공유 상태로 남습니다. 그 사이 공동상속인 가운데 한 사람이 세상을 떠나면 그 사람의 몫이 다시 그 가족에게 이어지면서 협의에 서명해야 할 사람이 늘어납니다. 서류를 모을 수 있을 때 정리하는 것이 결국 시간을 아끼는 길입니다.

을구에 은행의 근저당권이 적혀 있는 집이라면, 소유자 이름이 바뀌어도 그 근저당권은 그대로 남습니다. 그리고 집을 받는 사람이 대출까지 혼자 떠안는 문제는 등기와 별개로 금융회사의 승낙이 필요한 일입니다. 등기를 마쳤다고 다른 가족의 대출 책임이 자동으로 사라지지 않으니, 등기와 대출 정리를 두 개의 일정으로 나눠 관리하세요.

등기를 마친 뒤 확인할 것

등기가 끝나면 등기사항증명서를 다시 떼어 갑구에 새로 생긴 순위번호의 소유자 이름, 지분, 등기원인이 협의 내용과 같은지 확인하세요. 오탈자 하나가 다음 거래 때 발목을 잡을 수 있습니다.

등기관은 새로운 권리에 관한 등기를 마치면 등기필정보를 작성해 등기권리자에게 알려 줍니다(부동산등기법 제50조 제1항). 나중에 이 부동산을 팔거나 담보로 제공할 때는 등기의무자로서 그 정보를 등기소에 내야 하므로(같은 조 제2항), 재산상속 서류 묶음과 함께 잃어버리지 않게 보관해야 합니다.